Simulation LMNP Excel - Modèle Gratuit

1. Étape 1 — Ouvre la feuille Paramètres et remplace les cellules jaunes par les données de ton investissement : ville, surface, prix, loyer, financement et fiscalité.
2. Étape 2 — Sélectionne le type de bien en B6 et le régime fiscal en B27. Les listes proposent Studio, T2, T3, Micro-BIC et Réel.
3. Étape 3 — Vérifie les hypothèses d’amortissement en B31 et B32 ainsi que les paramètres fiscaux en B28 à B30.
4. Étape 4 — Dans Flux LMNP, renseigne les loyers théoriques, taux d’occupation, charges non récupérables et dépenses mensuelles dans les colonnes prévues.
5. Étape 5 — Contrôle les colonnes calculées : loyers encaissés, intérêts, amortissements, résultat fiscal, impôt estimé et flux net.
6. Étape 6 — Consulte Synthèse pour comparer le rendement, la trésorerie et les deux régimes fiscaux. Les trois graphiques présentent les flux mensuels, les charges et l’impôt.
7. Étape 7 — Lis Instructions avant d’utiliser les résultats pour une décision ou une déclaration : la simulation reste indicative.

Une saisie adaptée à l’étude d’un meublé

La feuille Paramètres constitue le point de départ. Elle contient l’investisseur, la ville, le type de bien, la surface, le prix d’achat, les frais de notaire, les travaux, le mobilier et la date d’acquisition. L’exemple prérempli correspond à un T2 de 37,8 m² à Lyon, acheté 185 000 €, avec 14 500 € de frais de notaire, 10 000 € de travaux et 3 500 € de mobilier.

L’image 1 montre cette feuille sur deux colonnes : les libellés en colonne A et les valeurs à compléter en colonne B. Le financement prévoit notamment 63 000 € d’apport, 150 000 € empruntés, un taux nominal annuel de 3,45 % et une durée de 20 ans. Ces montants servent à tester l’équilibre entre apport, mensualité théorique et trésorerie.

Suivre les flux d’un bail meublé

L’image 2 montre Flux LMNP, organisé de A à S. Les colonnes D et E contiennent respectivement les loyers théoriques et le taux d’occupation ; la colonne F calcule les loyers encaissés. Une occupation de 95 % sur 820 € représente 779 € encaissés pour le mois.

Tu peux saisir jusqu’à 100 lignes mensuelles préparées. Les colonnes G à M accueillent les charges non récupérables, l’assurance, la taxe foncière, l’assurance PNO, la comptabilité et les travaux. Les colonnes N et O calculent les amortissements, tandis que P à S produisent le résultat comptable, la base imposable, l’impôt estimé et le flux net.

Lire la synthèse

L’image 3 présente les indicateurs annuels : loyers, charges, intérêts, amortissements, résultat fiscal, impôt et flux de trésorerie. Le tableau compare ensuite Micro-BIC et réel, ce qui aide un bailleur, un gestionnaire ou un conseiller financier à repérer le régime le plus favorable dans l’hypothèse saisie.

L’image 4 contient les consignes d’utilisation. Elle rappelle notamment que l’amortissement réduit le résultat fiscal estimé sans constituer une sortie de trésorerie mensuelle.

Micro-BIC et régime réel

Le modèle propose deux options dans Paramètres : Micro-BIC et Réel. En Micro-BIC, la base imposable est calculée à partir des loyers encaissés diminués de l’abattement paramétré en B28. Le régime réel utilise le résultat calculé après charges et amortissements dans Flux LMNP.

Pour une location meublée classique, le plafond annuel du Micro-BIC et l’abattement applicable doivent être vérifiés avec les règles fiscales en vigueur en 2026. Le fichier ne détermine pas automatiquement l’éligibilité du bien, la nature de la location, les recettes globales du foyer ni les obligations déclaratives.

Prélèvements sociaux et impôt estimé

La colonne R applique au résultat fiscal Q la somme des taux placés en B29 et B30. Si tu renseignes 17,2 % de prélèvements sociaux au total dans ces paramètres, une base imposable de 5 000 € produit 860 € avant prise en compte éventuelle de l’impôt sur le revenu. Le modèle ne reconstitue pas le barème progressif du foyer : il applique le taux global saisi.

La déclaration des revenus de location meublée passe notamment par la déclaration 2042-C-PRO, avec les obligations comptables et déclaratives propres au régime choisi. Le fichier doit donc servir de simulation préparatoire, pas de déclaration fiscale finale.

Amortissement et trésorerie

Le bâti est calculé à partir du prix d’achat et des travaux, divisés par la durée saisie en B31. Le mobilier est divisé par la durée en B32. Avec 195 000 € de base bâti et 30 ans, l’amortissement théorique atteint 6 500 € par an, soit environ 541,67 € par mois.

Le flux net retire les charges, l’impôt estimé et un remboursement théorique du capital égal au montant emprunté divisé par la durée du prêt. Ce calcul ne remplace pas un tableau d’amortissement bancaire réel avec mensualités, assurance et intérêts détaillés.

Confondre loyer théorique et loyer encaissé

La colonne D représente le loyer prévu, tandis que E contient le taux d’occupation. Avec 820 € et 90 %, la colonne F doit afficher 738 €, pas 820 €. Une vacance de trois mois ne doit donc pas être saisie comme une charge : elle se traduit par un taux d’occupation inférieur sur les mois concernés.

Les cellules E3:E102 acceptent une valeur comprise entre 0 et 1. Saisir 95 au lieu de 0,95 crée une hypothèse incohérente. Le bon format est 95,00 % dans Excel français.

Oublier les dépenses réellement supportées

Les exemples de Flux LMNP indiquent 95 € de charges non récupérables, 30 € d’assurance emprunteur, 18 € d’assurance PNO et 60 € de comptabilité par mois. Une taxe foncière annuelle de 1 200 € ne doit pas être inscrite à 1 200 € chaque mois : répartis-la à 100 € par mois si tu utilises une saisie lissée.

Les travaux sont saisis dans M et influencent le résultat comptable selon la formule prévue. Ils ne sont pas automatiquement ventilés par nature, immobilisés ou traités selon les règles comptables détaillées du PCG.

Lire l’impôt sans vérifier la base

Le modèle peut afficher un impôt estimé nul lorsque le résultat fiscal calculé est négatif, car les formules utilisent une valeur minimale de zéro. Cela ne signifie pas que toutes les charges seront définitivement déductibles ni que le déficit sera utilisable sans limite.

Autre erreur fréquente : comparer le rendement brut au flux net. Un investissement à 5,31 % de rendement brut sur 195 000 € de coût immobilier n’a pas le même profil après intérêts, charges, impôt et remboursement du capital. Utilise la ligne Synthèse correspondant à la question posée.

Construire trois scénarios

Duplique le fichier avant de tester trois hypothèses : occupation de 95 %, 85 % et 70 %. Sur un loyer de 820 €, cela représente respectivement 779 €, 697 € et 574 € encaissés par mois. Cette comparaison montre immédiatement la sensibilité du flux net à la vacance.

• Scénario prudent : loyer stable, occupation de 85 %, travaux mensuels lissés.
• Scénario central : évolution du loyer de 1 % et occupation de 95 %.
• Scénario tendu : occupation de 70 % et charges non récupérables majorées.

Adapter les lignes mensuelles

Dans Flux LMNP, tu peux modifier les dates, les loyers, l’occupation et les charges des lignes préparées jusqu’à la ligne 102. Les formules des colonnes calculées sont déjà présentes sur ces 100 lignes ; évite de les remplacer par des valeurs fixes.

Pour une copropriété, distingue les charges récupérables des charges non récupérables. Seules les dépenses supportées par le bailleur doivent alimenter la colonne G. Les provisions récupérées auprès du locataire ne doivent pas gonfler artificiellement le rendement.

Étendre l’analyse sans casser les formules

Tu peux ajouter une colonne externe pour suivre les honoraires de gestion ou créer une copie dédiée à un second bien. Ne modifie pas les cellules de synthèse sans vérifier les références vers Flux LMNP, car les indicateurs annuels utilisent les plages F3:F102, G3:M102 et S3:S102.

Les trois graphiques de Synthèse se mettent à jour à partir des zones déjà préparées. Le classeur ne contient ni tableau Excel structuré, ni graphique de comparaison entre plusieurs biens : pour un portefeuille, crée une simulation par bien ou construis une consolidation séparée.